Предстои забавяне на пазара на жилища в Обединеното кралство


Според икономисти и анализатори в областта на жилищното строителство катастрофалният ръст на цените на жилищата през последните две години се очаква да се забави, тъй като по-широката икономика се подготвя за период на стагфлация.

През последните две седмици в икономиката мигаха предупредителни светлини. Инфлацията е на ниво a 40-годишен връх и се изправя по-нататък възходящо налягане от исторически стегнат пазар на труда; нарастващите разходи за живот изяждат бюджетите на домакинствата и доверието на потребителите гмуркане.

Централната банка на Англия повиши основния лихвен процент четири пъти от декември и се очаква да надхвърли сегашното си ниво от 1%, тъй като изглежда да задържи инфлацията, решение, което ще тежи на ипотечните кредитополучатели.

Очаква се тези икономически сигнали да охладят жилищния пазар, който се разгорещи от май 2020 г., когато се отвори отново след първото блокиране на коронавирус. Но е малко вероятно те да причинят ценови срив, подобен на този, наблюдаван по време на финансовата криза от 2008 г. или в края на 80-те, според няколко анализатори.

„Разбира се, пазарът на жилища е изложен, пазарът на жилища винаги е изложен“, каза Ричард Донъл, който ръководи изследователския екип в портала за имоти Zoopla.

През последните 12 месеца средните цени на жилищата в Обединеното кралство са възкръснал с 10 на сто и кризата с разходите за живот, спираловидната инфлация и напрежението на пазара на труда са опасности.

Но „когато днес хвърляте камъни по пътя, [the market is] не наранява, не изглежда извън контрол. . . Тестването на достъпност и ограниченията на ипотеките с високи доходи от заеми след финансова криза спряха жилищата да не се надценяват безумно“, каза Донъл.

След финансовата криза беше създаден Комитетът за финансова политика (FPC) за наблюдение и смекчаване на рисковете за финансовата стабилност и беше въведен по-строг контрол върху ипотечното кредитиране.

Днес изчезващата част от ипотеките са със съотношение заем/стойност от 90% или повече, в сравнение с повече от 10% през 2007 г. и почти половината през по-голямата част от 80-те години.

Отпускането на заеми на лица, които не са доказали доходите си, също беше обичайно: почти половината от всички ипотечни кредитополучатели през 2007 г. не са представили доказателства за доходите си. Тази практика е почти спряна, според данни на Bank of England и FCA.

Поради това рискът пренапрегнатите кредитополучатели да бъдат хванати от покачващите се лихвени проценти и принудени да продават, според Ноубъл Франсис, икономически директор в Асоциацията на строителните продукти.

„Повишаването на лихвите по ипотечните кредити може да забави търсенето, но не смятаме, че е вероятно това да направи много голяма разлика[because]ние сме на етап, в който ипотечните плащания са сравнително ниски [compared to incomes],” той каза.

Линейна диаграма на общото ипотечно плащане като дял от дохода (%), показваща ипотечните плащания сега са по-ниски в сравнение с доходите на купувачите от Обединеното кралство

Сривовете в икономиката може да не предизвикат срив, но ефектът от кризата с разходите за живот върху по-слабо заможните, които са склонни да наемат домовете си, може да има ефект върху единия ъгъл на пазара, според Нийл Хъдсън, жилищна компания пазарен анализатор и основател на консултантската компания BuiltPlace.

„Тръкът при прогнозиране на катастрофа е да се търсят принудените продавачи. Наемодателите на домакинствата с по-ниски доходи са тези, които трябва да разгледате“, каза той

Ако наемателите изпаднат в просрочие за наем, наемодателите може да се стремят да продадат бързо, добави Хъдсън, въпреки че призна, че рискът от срив на цените на по-широкия пазар е нисък.

Той прогнозира, че продажбите ще се забавят или стагнират по-късно през годината, тъй като броят на хората, готови да платят високите цени, изисквани от продавачите, се свива поради по-мрачния икономически фон.

Линейна диаграма на брутните аванси на кредитополучатели без доказателства за доход (%), показваща, че кредиторите в Обединеното кралство са били по-задълбочени в изискването на доказателства за доходи

Когато продажбите показаха признаци на забавяне през лятото на 2020 г. поради кризата с коронавируса, Риши Сунак, канцлерът, разпали пазара, като въведе временна ваканция за гербов налог, подтиквайки купувачите да действат. Но анализаторите не очакват той да повтори офертата сега, отчасти защото много хора все още са в състояние да купуват и да поддържат инерция на пазара.

Най-добре поставени са заможните собственици на жилища, които „харчат по-малко [as a proportion of income] за енергия и храни и ще се възползват от двуцифрения ръст на цените на жилищата през последните две години, а те са работили от вкъщи и са натрупали спестявания“, каза Франсис, който очаква покачването на цените да продължи, макар и с по-леки темпове.

Това допълнително ще увеличи разделението на жилищния пазар между тези с по-ниски доходи, които са блокирани в сектора на наемите и не могат да спестят депозит, и тези с жилищен капитал, които са се възползвали от ръста на цените през последните две години, което им позволява да се движат сега.

Както Nationwide, вторият по големина ипотечен кредитор в Обединеното кралство, прогнозира жилищен пазар забави в петък нейният главен изпълнителен директор се оплаква от „несправедливостта“ на кризата с разходите за живот, натрупвайки повече болка върху най-лошите.

„Пазарът на жилища се поддържа от тези богати на капитал собственици. Ако сделки се сключват от по-възрастни хора, не забелязвате дали купувачите за първи път са изтласкани“, каза Донъл.