Сделките с големи пари представляват неясен риск за празните офиси в Обединеното кралство


Повече от две години, откакто пандемията за първи път затвори офиси в Обединеното кралство, те все още са наполовина празни. Така че защо най-големите наемодатели в страната са в такова добро настроение?

„Накратко, това беше много силна година“, каза Тоби Куртолд, главен изпълнителен директор на фокусирания в Лондон разработчик GPE, обявявайки в четвъртък, че компанията му е наела рекордно количество работно пространство.

Ден по-рано шефът на FTSE 100 British Land Саймън Картър се похвали висок интерес от десетилетия в офисите на компанията в Лондон като само трима наематели заеха повече от 700 000 квадратни фута площ миналата година.

Тези наематели – майката на Facebook Мета, агенцията за недвижими имоти JLL и адвокатската кантора на магическия кръг Allen & Overy – са въвлечени в ожесточена война за таланти и имат амбициозни цели за намаляване на въглеродните емисии. Същото важи и за частната инвестиционна компания KKR, която наскоро нае нов блок от GPE.

Всички са готови да плащат за офиси, които им помагат да продължат напред, каза Курто.

„Наемът като разход за управление на бизнес в центъра на Лондон е между 7-8 процента. Никога не е бил най-важният фактор: това е качеството на пространството, което предоставяте на служителите си“, добави той.

Само 1% от офисите в Лондон отговарят на най-високите екологични стандарти, според доставчика на данни за имоти CoStar, и именно там компаниите със сини чипове обучават своите гледки. Показателно е, че търсенето в офиса на JLL беше водено от ръководителя на устойчивото развитие на компанията Гай Грейнджър.

„Отнеха две години, за да се намери офис, който би могъл да работи с нулев нетен въглерод“, каза Грейнджър.

Лондонската централа на UBS на 5 Broadgate беше продадена за повече от £1,2 милиарда
Лондонската централа на UBS на адрес 5 Broadgate продадена за повече от £1,2 милиарда © Anna Gordon/FT

Залагайки на продължаващата привлекателност на работните пространства от висок клас, инвеститорите, почти 90 процента от тях от чужбина, вляха рекордните £5,5 милиарда в офисите в Лондон през първото тримесечие на годината, според агента за недвижими имоти CBRE.

Те се насочиха към най-големите, най-новите блокове: лондонското седалище на UBS на 5 Broadgate, продадено за повече от £1,2 милиарда и Google плати $1 милиард за офис близо до Тотнъм Корт Роуд.

Всичко това рисува розова картина, но частична. Далеч от горните граници на пазара, в който работят специализирани разработчици, рисковете са сериозни и се увеличават многократно.

Преминаването към хибридна работа заплашва да удари доходите на наемодателите чрез намаляване на търсенето на по-стари площи в същото време, когато разходите се увеличават от нарастващите лихвени проценти, инфлацията и все повече строг екологични разпоредби.

С перспективите за потъмняване на световната икономика инвеститорите в недвижими имоти търсят убежище в активи, които се считат за сигурни, като напр. жилища и логистиката съоръжения – не офиси втора употреба.

Комбинирани, тези фактори водят до „най-големият камион, който се удря в [office] пазар на недвижими имоти, който можете да си представите”, каза Крис Брет, ръководител на капиталовите пазари за Европа, Близкия изток и Африка в CBRE.

„Не казвам, че ще имаме катастрофа. . . но реалността е, че там има нервност“, добави той.

Общото търсене на офис площи се очаква да спадне и по-старите блокове ще понесат тежестта на това. Според Remit Consulting средната заетост на офиси в Обединеното кралство намалява с около 28 процента, или половината от нивата преди пандемията. Домашната работа изглежда е започнала по-решително в Обединеното кралство, отколкото другаде.

Договорите за наем на офиси обикновено се подписват за срок от пет до 10 години, което означава, че спада в наемите и търсенето може да се оттегли бавно и леко. Спадът от 20 процента на необходимото пространство ще бъде управляем в продължение на десетилетие, каза Анди Пайл, ръководител на недвижимите имоти в Обединеното кралство в KPMG.

Но е възможен и бюст. Търсенето на по-стари блокове вероятно ще спадне рязко, до 30 процента, според Индранил Карлекар, глобален ръководител на изследванията в Principal Real Estate Investors, мениджър на активи в САЩ, който управлява или съветва за повече от 100 милиарда долара инвестиции в търговски имоти.

Това означава спад на доходите в момент, когато разходите се увеличават: наемодателите в Обединеното кралство трябва да отговарят на новите стандарти за енергийна ефективност до 2030 г., за да продължат да наемат своето пространство; огромното мнозинство в момента не достигат.

С нарастващите лихвени проценти тези разходи биха могли да оставят някои собственици на имоти неспособни да обслужват дълговете си и в затруднение, каза Карлекар.

„Това може да тласне [offices] на пазара. Малко вероятно е да е цунами като финансовата криза. . .[But]разумно е да очакваме понижаване на оценката, ако ударим рецесия“, каза той.

Вече има признаци на разминаване на търсенето на модерни офиси и по-стари наличности. В така наречените „вторични“ блокове в Лондон процентът на незаетите работни места е достигнал 12 процента, три пъти повече от този в по-новите, „първични“ акции, изчислява Картър.

Офисът на Allen & Overy на One Bishop Square, Лондон
Офисът на Allen & Overy на One Bishop Square, Лондон © Anna Gordon/FT

Според агента за недвижими имоти Knight Frank има 12% надбавка за наем за най-зелените сгради.

„Мисля, че най-добрите пространства са се отделили от останалата част от пазара“, каза Курто. “Какво се случва с останалите е страхотен въпрос.”

Courtauld и други специализирани разработчици като Landsec, Derwent London и Workspace са готови оценките да се плъзгат в дъното на пазара, като им предоставят възможност да закупят „заседнали“ активи и да ги съживят.

Но някои очакват дислокацията да се появи много по-високо на пазара. Един отвъдморски инвеститор, активен в Лондон през последните години, се мъчи да прецени стойността на относително модерните блокове, освободени от JLL и Allen & Overy, докато се пренасочват към новопостроени офиси в имението на British Land в Broadgate.

„Оставените сгради са истинска главоблъсканица. Сградата на Allen & Overy на Bishop’s Square някога струваше £800 милиона с тях в нея. Празно, не си струва”, казаха те.

В Обединеното кралство централният Лондон има най-голям брой модерни офиси, които световните инвеститори считат за безопасни. Въпреки това блоковете, построени преди повече от 10 години – и следователно вероятно ще изискват работа, за да отговарят на екологичните стандарти – съставляват по-голямата част от запасите, според агенция Savills.

Други градове са по-изложени. Цената за модернизиране на сграда в Нюкасъл в общи линии е еквивалентна на ремонт в центъра на Лондон, но доходът от наем там вероятно ще бъде много по-нисък. „Ще бъде по-трудна сума [for landlords] да направя“, каза Мат Оукли, ръководител на европейските търговски изследвания в Savills.

Тези суми трябва да бъдат направени преди 2030 г. Но докато големи разработчици като British Land и Landsec са изчислили разходите за такава работа и целеви пари, има инерция на голяма част от пазара.

Брет прави паралел с търговията на дребно, където скъпата работа по адаптирането на търговски центрове и универсални магазини често се отлага от наемодатели, които са щастливи да събират наема, и се надяват, че търговците на дребно ще оцелеят, дори когато бизнесите за електронна търговия като Amazon процъфтяват.

Стойностите на имотите на дребно в крайна сметка паднаха, унищожавайки акционерите и наемодателите в процеса.

С повече хибридна работа и все по-високи разходи, „в крайна сметка“, каза Брет, „ще имаме тонове празни офис сгради“.