С нарастването на предлагането и скока на лихвите по ипотечните кредити, продажбите на жилища в САЩ падат до най-ниските си от юни 2020 г., потъват в крайбрежните метростанции на Калифорния


Продажбите на върха са силни. Дъното пада в останалата част от пазара. „Нарастващите лихвени проценти и по-високите цени на жилищата потиснаха търсенето на жилища.“

от Волф Рихтер за ВЪЛЧА УЛИЦА.

Продажбите в САЩ на предишно притежавани жилища – къщи, апартаменти и градски къщи – спаднаха с 2,4% през април спрямо март, въз основа на сезонно коригирания годишен темп на продажби, и спаднаха с 5,9% спрямо година по-рано, с много по-стръмно спад в продажбите на апартаменти (-13,9% на годишна база), отколкото в продажбите на жилища (-4,8% на годишна база), Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти докладвано днес.

Това беше деветият пореден месец на спад на годишна база, въпреки че предлагането на жилища, изброени за продажба, продължи да нараства (данни чрез YCharts):

„По-високите цени на жилищата и рязко по-високите лихви по ипотечните кредити намалиха активността на купувачите“, се казва в доклада на NAR. „Изглежда, че през следващите месеци предстоят още спадове.”

Сезонно коригираният годишен темп на продажби от 5,61 милиона е най-ниският от юни 2020 г. (данни чрез YCharts):

Продажба на еднофамилни къщи спадна с 2,5% през април спрямо март, сезонно изгладен, и с 4,8% на годишна база, до сезонно коригиран годишен темп от 4,99 милиона къщи, най-ниският от юни 2020 г.

Продажба на апартаменти спадна с 1,6% през април спрямо март, сезонно изгладен и с 13,9% на годишна база до сезонно коригиран годишен процент от 620 000 апартамента, най-ниският от юли 2020 г.

По регионпроцентната промяна на сезонно коригирания годишен процент на общите продажби на жилища през април от март и спрямо предходната година (на годишна база):

  • Североизток: +15% от март, -10,7% на годишна база.
  • Среден запад: -3,1% от март, -1,5% на годишна база.
  • Юг: -4,6% от март, -5,7% на годишна база.
  • Запад: -5,8% от март, -8,1% на годишна база.

В Калифорния продажбите паднаха, освен на върха.

Според отделен доклад на Калифорнийска асоциация на брокерите (CAR), обемът на продажбите на къщи спадна с 8,5% през април спрямо предходната година; и продажбите на апартаменти паднаха с 20% “тъй като нарастващите лихвени проценти и по-високите цени на жилищата потиснаха търсенето на жилища”, казаха от АВТОМОБИЛЯ.

Продажбите в крайбрежните метро на Калифорния паднаха най-много и това е мястото, където цените отдавна влязоха в астрономическата зона. Нещо сериозно се случва там:

В метрото в Лос Анджелис, което включва Сан Диего:

  • Продажби на къщи: -16.8%
  • Продажби на апартаменти: -22,4%.

В района на залива на Сан Франциско:

  • Продажби на къщи -18.1%
  • Продажби на апартаменти: -13,8%

Централно крайбрежие:

  • Продажби на къщи: -21.3%
  • Продажби на апартаменти: -22,4%

Средната цена на Калифорния беше изкривена от промяна в микса, със силни продажби на върха и слаби продажби в останалата част от пазара, което променя комбинацията от продадени жилища. Средните цени са много чувствителни към промените в микса. CAR посочи това: Средната цена (+8,7% на годишна база) се повиши „главно поради силните продажби в горния край на пазара“.

И колата добави:

„Промяната в микса от продажби продължава да играе роля в рекордните цени на жилищата в цялата страна, тъй като продажбите на пазарите с високи цени остават по-силни от техните по-достъпни колеги.

„Делът на продажбите на жилища за милиони долари нараства за трети пореден месец, достигайки най-високото ниво от 34,7 процента. Междувременно продажбите на жилища на цена под 500 000 долара отново спаднаха през април и достигнаха най-ниското ниво досега.

„Продажбите спаднаха с двуцифрени стойности за ценови сегменти от 750 000 долара и по-ниски, докато продажбите над 2 милиона долара останаха на ръст на годишна база.

„Очаква се промяната в микса от продажби към жилища от висок клас да се запази през следващите месеци.“

Обемът на продажбите, засегнат от лихвите и мега-цените на Holy-Moly Mortgage.

Средната 30-годишна фиксирана лихва по ипотечните кредити тази седмица (със съответстващи салда и 20% намаление) от 5,49% е с около 2,2 процентни пункта по-висока от преди година, според данни на Асоциацията на ипотечните банкери. Последните две седмици бяха най-високите от 2009 г

Но още нищо не сме видели. Данните за продажбите днес се базират на продажбите, които до голяма степен приключиха през април и бяха договорени през март, с лихви по ипотеки от януари до март, когато тези купувачи кандидатстваха за ипотеки и получиха гарантирани лихви по ипотеки (заключване на лихвите), които са добри за период от време, като например три месеца, с което да си купите дом. Зеленото поле показва лихвите по ипотечните кредити, приложими за покупки, приключили през април, приблизително в диапазона от 3,2% до 4,8% (данни за лихвите чрез Investing.com):

Намаляването на заявленията за ипотеки за закупуване на жилище показва, че през следващите няколко месеца обемът на продажбите ще намалее допълнително. През последната отчетна седмица, заявките за покупка на ипотека са намалели с 15% спрямо година по-ранои се върнаха на ниските точки в края на 2018 г., когато жилищният пазар започна да се срива под QT и нарастващите лихвени проценти (с лихви по ипотеките малко над 5% през ноември 2018 г.).

По това време инфлацията беше под целта на Фед и Фед се обърна през декември 2018 г. Но този поврат няма да се случи този път, като бушуващата инфлация е най-големият икономически проблем в САЩ – и Фед едва започна да повиши лихвите и няма да започне QT до юни.

Наличностите за продажба и нарастване на доставките.

Броят на жилищата, изброени за продажба в САЩ скочи със 100 000 жилища до 1,03 милиона през април, за първи път над 1 милион от октомври.

Доставка на жилища, обявени за продажба в САЩ нарасна до 2,2 месеца, от дъното през януари от 1,6 месеца (данни чрез YCharts).

Средната цена в САЩ се повиши от най-високите продажби. Дъното падна под $500 000.

В САЩ дъното падна с жилища, продавани за по-малко от 500 000 долара. Но продажбите са силни във високия клас, точно както в Калифорния, което променя микса, което изкривява средната цена (= средната цена, като 50% от жилищата се продават за повече, а 50% продават за по-малко). Изображение от NAR:

Средната цена в САЩ се е повишила с 14,8% спрямо година по-рано, до $391 200 отчасти поради промяната в микса, като продажбите в горния край нарастват. Скокове на годишна база достигнаха своя връх през май и юни 2021 г. с над 23% (данни чрез YCharts):

Делът на инвеститорите в продажбите и продажбите за всички пари в брой намаля, остана в същия диапазон.

Индивидуални инвеститори или купувачи на втори жилища, които съставляват много продажби в брой, според NAR, са закупили 17% от жилищата през април, което е спад от 18% през март и от 19% през февруари и от 22% през януари, но същото както през април 2021 г. (17%).

Продажбите „в брой“ паднаха до 26% от общите продажби през април, от 28% през март и се повишиха от 25% през април 2021 г.

Приятно четене на WOLF STREET и искате да го подкрепите? Използване на рекламни блокери – напълно разбирам защо – но искате да подкрепите сайта? Можете да дарите. Оценявам го изключително много. Кликнете върху чашата за бира и студен чай, за да разберете как:

Искате ли да бъдете уведомени по имейл, когато WOLF STREET публикува нова статия? Регистрирайте се тук.